香江金融危机已经落下帷幕,但香江人还来不及高兴,一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。
楼市真的崩盘了。
楼市的崩盘和股市不同,不是一朝一夕的事情,有一定的次序性和时间性。
很多人都说,当买菜大妈都开始买房的时候,就是崩盘的信号了。
其实这完全是马后炮,从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。
地产是非常复杂的产业,是否会崩盘取决于很多因素,但纵观百年以来的地产市场,在崩盘前至少都有两个信号:金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。
是的,这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因,只说浅显的信号,当出现什么信号时,就意味着快崩了。
无论是1926年的弗罗里达大崩盘,还是1991年东瀛泡沫破灭,更或是目前的香江及日后的美国,在崩盘前,都符合这两点特性。
先说高杠杆,房地产行业的金融属性远大于其实体属性,所谓金融高杠杆,一方面是指地产商融资的金融杠杆,另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。
无论在世界任何一个国家,地产商开发的楼盘,大多使用的都不是自己的钱,而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。
但纵使如此,每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率,而那些步子迈得比较大,狂飙突进的公司,其借来的钱可能数十倍于自有资金。
购房者的高杠杆就更好理解了,我们熟悉的按揭或者公积金贷款,都属于金融杠杆的一部分。
如果购房者的首付能在三成或以上,其余按揭的方式来购房,其实并不算是高杠杆。
怕就怕“二按”。
“二按”,顾名思义,就是二次按揭,比如一次按揭首付两成,但经过二次按揭,可能只用百分之五的首付就能买下一套房子。
剩下的百分之九十五呢?当然都是银行出了。相当于找几个不同的银行,借出了百分之九十五的钱来购买一套房子,杠杆率达到1900%。
如果再算上利息,呵呵,只怕3000%都打不住。
所谓杠杆,通俗来说,就是借钱。
而借钱,是要付利息的。
对地产商来说,利率在12-15%左右的借款,已经算是非常不错的融资成本。很多地产商甚至会以25%以上的利率进行融资,融资杠杆更是高达0%,可想而知,如果一旦成交量萎缩,最先倒闭的就是这些地产商。
而对于购房者来说,虽然按揭利率较低,但他们毕竟只支付了5%的首付。如果房价维持上涨态势还好,但要是房价开始下跌,哪怕只是跌掉5%,他们都会变成负资产者。银行会立刻要求其补足抵押资金
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